К делу №2-3933/2025

УИД: 23RS0042-01-2025-005137-73

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 27 ноября 2025 г.

Судья Приморского районного суда города Новороссийска Краснодарского края Прохоров А.Ю.,

при секретаре Параниной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Захаровой А. С. к Натаровой Г. В. и Кодинцовой Л. М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Истец Захарова А.С. через представителя, действующую на основании доверенности, Мышнякову Т.А. обратилась в суд с иском к Натаровой Г. В. и Кодинцовой Л. М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования обоснованы тем, что 22 февраля 2025 г. между истцом Захаровой А.С. (продавец), с одной стороны, и ответчиками Натаровой Г.В., Кодинцовой Л.М. (покупатели), с другой стороны, заключены договора купли-продажи, согласно которым в собственность покупателей Натаровой Г.В., Кодинцовой Л.М. переданы: земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>; здание, назначение: жилое, площадь: 20,4 кв.м., кадастровый номер: <№>,;здание, назначение: жилое, площадь: 172,9 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение: административно-бытовой корпус, площадь: 147,4 кв.м., кадастровый номер: <№>; земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания базы отдыха, площадь: 9731+/-58 кв. м, кадастровый <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, <адрес>, земельный участок <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,5 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 18,6 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,8 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 35,9 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 13,9 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 108,2 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 151,7 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 100,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: столовая, назначение: нежилое, площадь: 713,9 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 13,6 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 136 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 181,1 кв.м., кадастровый <№>.

Условиями договоров стоимость всего указанного недвижимого имущества определена в общем размере 210 000 000 руб. по двум договорам, Кодинцова Л.М. и Натарова Г.В. за принятое ими имущество продавцу уплачивают по 105 000 000 руб. каждая, то есть за ? доли недвижимого имущества каждому из покупателей.

Согласно п. 4.1.1. заключенныхдоговоров15 000 000 рублей (10 000 000 руб. + 5 000 000 руб.) оплачиваются покупателями посредством аккредитива. Период открытия и наполнения аккредитива – до подписания настоящих договоров сторонами. Полный расчет с продавцом покупатели обязуются произвести в срок до 21 января 2026 года, согласно графику платежей. Согласно п. 4.1.2. заключенных договоров 195 000 000 рублей (170 000 000 руб. + 25 000 000 руб.) оплачиваются покупателями путем перечисления денежных средств на расчетные счета продавца пропорционально приобретаемым ими долям на недвижимое имущество, в рассрочку на 11 месяцев, путем внесения ежемесячных платежей, либо иным не запрещенным законом способом. Покупатели обязаны производить платежи не позднее каждого 20-го числа месяца, согласно графику.

Однако, ответчиками оплата по графику платежей не произведена с апреля 2025 года по настоящее время, в связи с чем, образовался долг в размере 88 000 000 рублей.

Также согласно п. 4.1.3. договоров за просрочку уплаты ежемесячных платежей начисляется неустойка в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Кроме того, согласно условиям договоров, с момента государственной регистрации права собственности покупателей и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества оно находится в залоге у продавца.

28 февраля 2025 года произведена государственная регистрация права собственности Кодинцовой Л.М. и Натаровой Г.В. по ? доли на приобретенное недвижимое имущество. При этом на день обращения в суд, общая выплаченная ответчиками продавцу по договору сумма составляет всего 32 600 000 рублей.

Истцом в адрес ответчиков неоднократно были направлены претензии о погашении образовавшейся задолженности и уплаты штрафных санкций, предусмотренных договорами. Также истцом была направлена повторная претензия с требованием о погашении задолженности либо о расторжении договоров. Претензии и требования истца оставлены ответчиками без ответа, в нарушение условий заключенных договоров свои обязательства ответчики в установленные сроки не выполнили, чем нарушили существенные условия договоров. На момент подачи искового заявления сумма непогашенной задолженности составляет 96 113 600 рублей, их которых: сумма основного долга – 88 000 000 рублей; сумма неустойки за просрочку уплаты ежемесячных платежей – 8 113 600 рублей.

Истец отмечает, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

На основании всего вышеизложенного истец просит суд расторгнуть договоры купли – продажи от 22 февраля 2025 года, заключенные между Захаровой А. С. и Натаровой Г. В., Кодинцовой Л. М., зарегистрированные в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.02.2025 г. на недвижимое имущество, а именно: договор от 22 февраля 2025 года на земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Новороссийск, <адрес>; здание, назначение: жилое, площадь: 20,4 кв.м., кадастровый номер: <№>;здание, назначение: жилое, площадь: 172,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение: административно-бытовой корпус, площадь: 147,4 кв.м., кадастровый номер: <№>;договор от 22 февраля 2025 года на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания базы отдыха, площадь: 9731+/-58 кв. м, кадастровый <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, <адрес>, земельный участок <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,5 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 18,6 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,8 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 35,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 13,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 108,2 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 151,7 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 100,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: столовая, назначение: нежилое, площадь: 713,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 13,6 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 136 кв.м., кадастровый <№>;здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 181,1 кв.м., кадастровый <№>; а также возвратить в собственность Захаровой А. С. вышеперечисленное недвижимое имущество.

В процессе рассмотрения гражданского дела истец уточнила исковые требования и просила суд:

- расторгнуть договор купли – продажи от 22 февраля 2025 года на сумму 30 000 000 рублей, заключенный между Захаровой А. С. и Натаровой Г. В., Кодинцовой Л. М., зарегистрированный в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.02.2025 года и аннулировать запись от 28.02.2025 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Новороссийск, <адрес>; здание, назначение: жилое, площадь: 20,4 кв.м., кадастровый <№>;здание, назначение: жилое, площадь: 172,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение: административно-бытовой корпус, площадь: 147,4 кв.м., кадастровый <№>;

- расторгнуть договор купли – продажи от 22 февраля 2025 года на сумму 180 000 000 рублей, заключенный между Захаровой А. С. и Натаровой Г. В., Кодинцовой Л. М., зарегистрированный в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.02.2025 года и аннулировать запись от 28.02.2025 года в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на следующие объекты недвижимости: земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания базы отдыха, площадь: 9731+/-58 кв. м, кадастровый номер: <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, <адрес>, земельный участок <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,5 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 18,6 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,8 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 35,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 13,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 108,2 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 151,7 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 100,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: столовая, назначение: нежилое, площадь: 713,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 13,6 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 136 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 181,1 кв.м., кадастровый <№>;

- восстановить за Захаровой А. С. право собственности по старой записи на все вышеперечисленные объекты недвижимости.

Истец и ответчик Натарова Г.В. в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, уведомлены судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, направили в суд ходатайства о том, что суду доверяют, отводов не имеют, а также просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Кодинцова Л.М.в судебное заседание не явилась, явку представителя не обеспечила, уведомлена судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, каких-либо ходатайств или заявлений в суд не представила.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, уведомлен судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, каких-либо ходатайств или заявлений в суд не представил.

В силу положений ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Как указано в абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, в судах общей юрисдикции имеются общедоступные автоматизированные информационные системы, обеспечивающие возможности доступа к правосудию.

Согласно пп. «в» п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальных сайтах судов в сети Интернет размещены актуальные сведения о делах, находящихся на рассмотрении в соответствующих судах, о движении дел, о судебных заседаниях, а также сведения о вынесении судебных актов по результатам рассмотрения дел.

Учитывая, что движение дела № 2-3933/2025 отражено на сайте Приморского районного суда г. Новороссийска в установленном законом порядке, ответчики не были лишены возможности отслеживать движение дела посредством телекоммуникационных устройств с подключением к сети «Интернет» (персональный компьютер, мобильный телефон с выходом в «Интернет»).

Оценивая указанные обстоятельства, учитывая, что ответчики, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, тем самым, распорядившись своими процессуальными правами, а также в целях соблюдения баланса интересов сторон и процессуальных сроков, учитывая, что судом были приняты все исчерпывающие меры по надлежащему извещению ответчиков, суд считает причины неявки ответчиков неуважительными и в соответствии с требованиями ч.4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, суд находит заявленные уточненные исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу статей 1, 8 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу части 2 статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов гражданского дела, 22 февраля 2025 года между Захаровой А. С. (продавец) с одной стороны и Натаровой Г. В. и Кодинцовой Л. М. (покупатели) с другой стороны, заключены договорыкупли-продажи, по которым истец передал в собственность ответчиков принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, а именно:

- согласно договору от 22 февраля 2025 года, на сумму 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей, из которых: 5 000 000 (пять миллионов) рублей посредством аккредитива, а 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей согласно графику не позднее каждого 20-го числа месяца с марта 2025 года по январь 2026 года:

- земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Новороссийск, <адрес>;

- здание, назначение: жилое, площадь: 20,4 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, назначение: жилое, площадь: 172,9 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение: административно-бытовой корпус, площадь: 147,4 кв.м., кадастровый <№>;

- согласно договору от 22 февраля 2025 года, на сумму 180 000 000 (сто восемьдесят миллионов) рублей, из которых: 10 000 000 (десять миллионов) рублей посредством аккредитива, а 170 000 000 (сто семьдесят миллионов) рублей согласно графику не позднее каждого 20-го числа месяца с марта 2025 года по январь 2026 года:

- земельный участоккатегория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания базы отдыха, площадь: 9731+/-58 кв. м, кадастровый <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, <адрес>, земельный участок <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,5 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 18,6 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,8 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 35,9 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 13,9 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 108,2 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 151,7 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 100,9 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: столовая, назначение: нежилое, площадь: 713,9 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 13,6 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 136 кв.м., кадастровый <№>;

- здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 181,1 кв.м., кадастровый <№>.

Согласно п. 2 заключенных договоров покупатели приобретают недвижимое имущество в общую долевую собственность – по ? доле в каждом из объектов недвижимого имущества каждому из покупателей.

Таким образом, условиями договоров стоимость всего вышеперечисленного недвижимого имущества определена по двум договорам в размере 210 000 000 рублей, при этом Кодинцова Л.М. за принятое ею имущество продавцу уплачивает 105 000 000 руб., и Натарова Г.В. – 105 000 000 рублей, то есть за ? доли недвижимого имущества каждому из покупателей.

Согласно п. 4.1.1. договоров денежные средства в размере 5 000 000 рублей и 10 000 000 рублей оплачиваются покупателями посредством аккредитива. Период открытия и наполнения аккредитива: до подписания настоящих договоров сторонами. Полный расчет с продавцом покупатели обязаны произвести в срок до 21 января 2026 года, согласно графику платежей.

Согласно п. 4.1.2. договоров оставшаяся сумма по обоим договорам в общем размере 195 000 000 рублей оплачиваются покупателями путем перечисления денежных средств на расчетные счета продавца пропорционально приобретаемым ими долям на недвижимое имущество, в рассрочку на 11 (одиннадцать) месяцев, путем внесения ежемесячных платежей, либо иным не запрещенным законом способом. Покупатели обязаны производить платежи не позднее каждого 20-го числа месяца, согласно графику.

Однако, ответчиками на момент подачи искового заявления оплата по графику платежей не произведена за апрель, май, июнь, июль, август 2025 года, в связи с чем, образовался долг в размере 88 000 000 рублей. Доказательств обратного ответчиками в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ представлено суду не было.

Согласно п. 4.1.3. заключенных между сторонами договоров за просрочку уплаты ежемесячных платежей начисляется неустойка в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Кроме того, согласно условиям договоров, с момента государственной регистрации права собственности покупателей и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества оно находится в залоге у продавца.

28 февраля 2025 года произведена государственная регистрация права собственности Кодинцовой Л.М. и Натаровой Г.В. по ? доли каждой на приобретенное недвижимое имущество. При этом общая выплаченная ответчиками продавцу по договору сумма составила 32 600 000 руб., что не оспаривается ни истцом, ни ответчиками.

Как указывает в иске истец и подтверждается материалами дела, ею в адрес ответчиков неоднократно были направлены претензии о погашении образовавшейся задолженности и уплаты штрафных санкций, предусмотренные договорами. Также истцом были направлены повторные претензии с требованием о погашении задолженности либо о расторжении договоров.

Претензии и требования истца ответчиками оставлены без ответа, в нарушение условий заключенных договоров свои обязательства ответчики в установленные сроки не выполнили, чем нарушили существенные условия договоров, при этом сумма не погашенной задолженности на момент подачи иска составляет 96 113 600 рублей, их которых: сумма основного долга – 88 000 000 рублей; сумма неустойки за просрочку уплаты ежемесячных платежей, предусмотренной обоими договорами,– 8 113 600 рублей.

Суд отмечает, что в ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Как установлено в судебном заседании, ответчиком нарушены существенные условия договоров купли-продажи от 22.02.2025 г., а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчикам Натаровой Г.В. и Кодинцовой Л.М., ответчиками до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заключая договор купли-продажи, истец Захарова А.С. была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных объектов недвижимости, неполучение которых является ущербом, причиненным ею ответчиками. Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договорам купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным неисполнением ответчиками обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора, и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было установлено судом, согласно условиям заключенных сторонами договоров, у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу в согласованный сторонами срок (до 21 января 2026 года) за переданное недвижимое имущество денежные средства в общем размере 210 000 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Из представленных сторонами доказательств по делу следует, что п. 4.1.2. договоров купли-продажи предусмотрено, что покупателями оплачиваются 170 000 000рублей и 25 000 000рублей путем перечисления денежных средств на расчетные счета продавца пропорционально приобретаемым ими долям на недвижимое имущество, в рассрочку на 11 (одиннадцать) месяцев, путем внесения ежемесячных платежей, либо иным не запрещенным законом способом. Покупатели обязаны производить платежи не позднее каждого 20-го числа месяца, согласно графику.

Кроме того, в п.4.1.3. договоров купли-продажи закреплено, что в случае неисполнения покупателем обязательств за просрочку уплаты ежемесячных платежей, покупатель оплачивает неустойку продавцу в размере 0,1 процентов от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Ответчиками обязательства по оплате имущества в сроки, предусмотренные договорами, исполнены не были. Это обстоятельство ответчиками не отрицается и не оспорено в судебном заседании. Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчиков уведомления (претензии) о погашении образовавшейся задолженности и уплаты штрафных санкций, предусмотренных договорами купли-продажи, либо о расторжении договоров купли-продажи, в соответствии с п. 4.1.2 и 4.1.3. договоров купли-продажи и положениями ст. 450 ГК РФ. Претензии и требования истца ответчиками оставлены без ответа.

Свои обязательства ответчики в установленные сроки не выполнили, чем нарушили существенные условия договоров купли-продажи. Сумма не погашенной задолженности на день рассмотрения настоящего гражданского дела составляет уже 140 800 000 рублей без учета неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день прострочки.

Суд считает, что требование истца о возврате всего полученного по сделке законно и основано на ч.1 ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьями 1104 и 1105 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательном обогащении.

Согласно п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Также и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиками не представлено доказательств оплаты стоимости недвижимого имущества в установленный договором срок, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования истца в части расторжения договоров купли – продажи недвижимого имущества законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателям на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Всё вышеуказанное нашло своё подтверждение и в позиции ВС РФ, в частности в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 3 октября 2023 г. по делу N 18-КГ23-132-К4.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Частью 1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закреплен общий принцип распределения обязанности по доказыванию, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст.ст.56,59,67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на исследованных доказательствах, приходит к выводу, что уточненные исковые требования Захаровой А.С. о расторжении заключенных с ответчиками договоров купли-продажи, о возврате ей переданного по договорам купли-продажи от 22.02.2025 г. имущества, о признании за ней права собственности на спорное недвижимое имущество и прекращении права собственности покупателей Натаровой Г.В. и Кодинцовой Л.М. на названное имущество – подлежат удовлетворению в полном объеме

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Уточненные исковые требования Захаровой А. С. кНатаровой Г. В. и Кодинцовой Л. М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи от 22 февраля 2025 года на сумму 30 000 000 рублей, заключенный между Захаровой А. С. и Натаровой Г. В., Кодинцовой Л. М., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.02.2025 года и аннулировать запись от 28.02.2025 годао регистрации права собственности за ответчиками в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на следующие объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Новороссийск, <адрес>; здание, назначение: жилое, площадь: 20,4 кв.м., кадастровый <№>;здание, назначение: жилое, площадь: 172,9 кв.м., кадастровый <№>;здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое строение: административно-бытовой корпус, площадь: 147,4 кв.м., кадастровый <№>.

Расторгнуть договор купли – продажи от 22 февраля 2025 года на сумму 180 000 000 рублей, заключенный между Захаровой А. С. и Натаровой Г. В., Кодинцовой Л. М., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 28.02.2025 года и аннулировать запись от 28.02.2025 года о регистрации права собственности за ответчиками в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на следующие объекты недвижимости: земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания базы отдыха, площадь: 9731+/-58 кв. м, кадастровый <№>, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, <адрес>, земельный участок <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,5 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 18,6 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 104,8 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 35,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 13,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 108,2 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 151,7 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 100,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: столовая, назначение: нежилое, площадь: 713,9 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 13,6 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: нежилое, площадь: 136 кв.м., кадастровый <№>; здание, наименование: домик отдыха, назначение: жилое, площадь: 181,1 кв.м., кадастровый <№>.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиков Натаровой Г. В. и Кодинцовой Л. М. вышеперечисленные объекты недвижимостии государственной регистрации права собственности на вышеперечисленные объекты недвижимости за истцом Захаровой А. С..

Обеспечительные меры в виде ареста на вышеперечисленные объекты недвижимостиподлежат отмене по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Приморского районного

суда г. Новороссийска Прохоров А.Ю.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.11.2025 г.