Дело <№>

УИД23RS0<№>-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2023 года                                  <адрес>

    Приморский районный суда <адрес> края в составе:

председательствующего судьи Рукавишникова Д.В.,

при секретаре <ФИО5,

с участием представителя истца <ФИО1 - <ФИО6,

представителя ответчика <ФИО4 – <ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО1 к <ФИО4 о признании договора исполненным, признании права собственности, взыскании судебных расходов, компенсации морального вреда и по встречному требованию <ФИО4 к <ФИО1 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО1 01.10.2021г. обратилась в суд с иском к <ФИО4 о признании права собственности, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что 08.08.2015г. междун <ФИО7, действующей на основании доверенности в интересах <ФИО4, заключен предварительный договор купли-продажи в многоквартирном доме, общей площадью 25,5 кв.м. стоимостью 910 000 рублей, за которую <ФИО1 осуществляла отдельные платежи: 12 310 рублей с 06.10.2015г. по 10.08.2016г., оплатив в общей сложности за указанный период 183 005 рублей. Денежные средства перечислялись <ФИО1 директору ООО «Микрофинансовая организация «Велесъ-Финанс» <ФИО8 и <ФИО7

С целью выкупа квартиры, 08.06.2016г. между ООО «Микрофинансовая организация Велесъ-Финанс» и истцом заключен Договор займа <№>, согласно которому «Кредитор» ООО «МФО «Велесъ- Финанс» передал «Заемщику» <ФИО1 целевой кредит (оплата по предварительному Договору купли-продаж помещения от 08.06.2016г.), в сумме 734 704 руб. 57 коп., которые перечислены на счет ООО «МФО «Велесъ-Финанс».

<ДД.ММ.ГГГГ> ранее заключенный Договор займа <№> от 08.06.2016г. между ООО «МФО «Велесъ-Финанс» и <ФИО1 расторгнут. При этом, строительство многоквартирного дома начато не было, в связи с чем <ФИО1 было предложено заключить новый Договор купли- продажи квартиры, в построенном многоквартирном доме на иобъект – квартиру общей площадью 50 м.кв., расположенной на 2 этаже, <адрес>, стоимостью 1 850 000 рублей, без отделки и каких-либо коммуникаций.

05.05.2017г. <ФИО1, по согласованию с ответчиком переехала в <адрес>, в <адрес>.

12.03.2017г. между <ФИО1 и <ФИО4 заключен Договор аренды жилого помещении с последующим выкупом, который в последующем был изъят. Для благоустройства выкупаемой квартиры истец закупила отделочные и строительные материалы, необходимые для благоустройства жилого помещения на общую сумму 151 070,83 рублей.

24.07.2017г. между <ФИО1 и ООО «УК «ЮГ» заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, а 10.06.2019г. между <ФИО4 и <ФИО1 заключен договор аренды жилого помещения - квартиры по адресу <адрес> последующим выкупом. По условиям указанного договора, цена приобретаемого имущества составила 1 850 000 рублей, выкупная стоимость жилого помещения вносилась равными долями в течении действия договора и передавалась продавцу как наличными денежными средствами, так и путем перечисления денежных средств на счет продавца. Размер ежемесячных платежей в счет оплаты выкупной стоимости квартиры составлял 25 850 рублей.

08.10.2020г., в связи с изменением паспортных данных <ФИО1, ею заключен с <ФИО4 новый договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, условия которого остались прежними. При этом, за период с 06.10.2015г. по 09.05.2021г. <ФИО1, в соответствии с условиями договора осуществляла ежемесячные платежи, как за выкуп квартиры, так и за предоставление коммунальных услуг, а всего за указанный период <ФИО1 выплатила <ФИО4 денежные средства в размере 1 321 693 руб. Денежные средства передавались как непосредственно ответчику, так и через других лиц.

С целью оплаты оставшейся части выкупной стоимости покупаемой квартиры, <ФИО1 устно обратилась к <ФИО4, который назначил ей встречу в своем офисе по адресу: <адрес> оф. 9 на 05.08.2021г. к 10 ч. 00 м., однако ответчик к указанному времени не явился и сообщил что <ФИО1 необходимо передать денежные средства его секретарю, на что <ФИО1 отказалась, поскольку у секретаря отсутствовали документы, подтверждающие полномочия действовать от имени <ФИО4

05.08.2021г. секретарь <ФИО4 подготовила проект договора купли-продажи указанной квартиры и пользуясь доверчивостью <ФИО1 предложила последней внести запись на договоре аренды жилого помещения с последующим выкупом от 08.10.2020г. следующего содержания «Данный договор расторгнут. Денежные средства, перечисленные мной на р/с и оплаченные наличными, возмещены в полном объеме, претензий не имею 05.08.2021г.», пояснив, что будет заключен договор купли-продажи квартиры, а старый договор будет аннулирован.

18.08.2021г. представитель <ФИО1 направил в адрес <ФИО4 уведомление о назначении времени и места подписания договора купли-продажи, на которое <ФИО4 не ответил, 06.09.2021г. и 07.09.2021г. на расчетный счет банковской карты <ФИО4 в соответствии с п. 2.6. договора от 10.06.2019г. и от 08.10.2020г. были перечислены денежные средства в размере 1 577 280 рублей, тем самым <ФИО1 исполнила свои обязательства по договору аренды с последующим выкупом.

09.09.2021г. в адрес ответчика направлялось требование о предоставлении документов и заключения договора купли-продажи квартиры, при этом, 18.09.2021г. от <ФИО4 получено письмо, в котором <ФИО4 требует от истца освободить занимаемое ею жилое помещение и указывается, что договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, расторгнут 05.08.2021г. Однако, истец указывает, что ею в пользу <ФИО4 выплачено в общей сложности 2 898 973 рубля, обязательства по договору аренды с последующим выкупом исполнены.

<ФИО1 просит суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> от 07.09.2021г. между <ФИО4 и ею заключенным, признать за нею право собственности на однокомнатную <адрес> общей площадью 50 м. кв., кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес>, а ответчика - утратившим право собственности на квартиру. Кроме того, просит взыскать с <ФИО4 неустойку в сумме 12 000 руб., судебные расходы, понесенные по делу, в сумме 4 093 рубля, расходы на представителя в сумме 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 405 руб. а также компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Решением Приморского районного суда <адрес> от 08.11.2021г. в иске <ФИО1 отказано.

08.12.2021г. представителем истца <ФИО9 подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 15.03.2022г. решение оставлено без изменения.

18.05.2022г. истцом подана кассационная жалоба.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.11.2022г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

04.05.2023г. от <ФИО1 поступили уточнения первоначальных исковых требований, согласно которым она просит признать Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом от <ДД.ММ.ГГГГ> по оплате выкупной стоимости квартиры исполненным <ФИО3 в пользу <ФИО4; признать за нею право собственности на <адрес>, общей площадью 50 м.кв., кадастровый <№>, расположенную по адресу: <адрес>; признать <ФИО4 утратившим право собственности на указанную квартиру.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии <адрес> отдел по <адрес> осуществить государственную регистрацию права собственности <ФИО3 на указанную квартиру, прекратив право собственности <ФИО4, взыскать с ответчика судебные расходы - 4 093 руб., неустойку - 12 000руб., расходы на представителя - 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 17 450 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб.

04.05.2023г. от <ФИО4 поступило встречное исковое заявление.

В обоснование встречных требований указано, что 26.03.2010г. между ним и <ФИО2 заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака. Квартира <№>, расположенная по адресу: <адрес>, являющаяся предметом спора, находится в совместной собственности супругов <ФИО13. Заключенные договоры аренды жилого помещения с последующим выкупом от <ДД.ММ.ГГГГ> и от <ДД.ММ.ГГГГ> являются недействительными, поскольку для регистрации сделки необходимо получить согласие другого супруга. Вместе с тем, договор аренды не был зарегистрирован, нотариально удостоверенное согласие <ФИО2 не подписывалось, в связи с чем, он не может являться действительным.

Просит признать договор аренды с последующим выкупом от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенный между <ФИО4 и <ФИО3, недействительным; признать договор аренды с последующим выкупом от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенный между <ФИО4 и <ФИО3, недействительным.

В судебном заседании представитель истца <ФИО12 поддержал исковые требования, встречные исковые требования не признал, предоставил письменные возражения, согласно которым считает, что требование о признании сделки недействительной в данном случае вправе заявлять не ответчик, а <ФИО2, тогда как она таковых не заявляет. Кроме того, пропущен срок предъявления данных требований. Считает, что ответчик, подписав с <ФИО1 договор аренды с последующим выкупом от 10.06.2019г., 08.10.2020г. выразил свое волеизъявление на продажу квартиры, принадлежащей ему на праве собственности.

Считает, что у <ФИО1 возникло право собственности на спорную квартиру, на основании договора аренды с последующим выкупом, заключенного между нею и ответчиком 10.06.2019г., поскольку истец выполнила условия договора. О том, что такой договор должен был быть предоставлен на регистрацию, <ФИО1 не знала.

Представитель ответчика <ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального иска с уточнениями, указав, что договор аренды с последующим выкупом жилого помещения, заключенный между сторонами, был расторгнут, денежные средства по нему возвращены <ФИО1, какие-либо дополнительные соглашения между ними не подписывались. Встречные требования поддержал полностью.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле определением суда от 05.06.2023г. – <ФИО2, в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом и своевременно, заявлений о рассмотрении дела в ее отсутствие суду не представила.

По запросу суда 16.06.2023г. предоставлена Выписка из ЕГРН на объект недвижимости – спорную квартиру, а также выписка о переходе прав.

Согласно Выписке из ЕГРН на объект недвижимости, выписки о переходе прав на объект с кадастровым номером 23:47:0118055:6134, видно, что собственником спорной квартиры с 27.05.2019г. является <ФИО4

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд полагает, что исковые требования <ФИО1, а также встречные исковые требования <ФИО4 удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что согласно выписки из ЕГРН от 14.06.2023г., собственником <адрес> общей площадью 50 м.кв., расположенную по адресу: <адрес>, является ответчик - <ФИО4

10.06.2019г. между <ФИО4, с одной стороны, и <ФИО3, с другой стороны, заключен Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом. По условиям договора (п. 1.1), Продавец передает в собственность Покупателю жилое помещение (квартиру) <№> общей площадью 50 м.кв., расположенную по адресу: <адрес>, а Покупатель (т.е. <ФИО1) оплачивает цену, указанную в п.2 настоящего Договора.

По условиям п. 2.1. договора, стороны договорились, что цена приобретаемого Покупателем <ФИО1 жилого помещения составляет 1 850 000 руб., ежемесячная арендная плата/выкупная стоимость жилого помещения, вносимая <ФИО1, вносится равными долями, в течение действия настоящего договора (п. 2.2. договора), и передается как наличными денежными средствами, так и путем перечисления денежных средств (п. 2.5 договора). Размер ежемесячных платежей в счет оплаты выкупной стоимости покупаемой квартиры составил 25 850 руб.

08.10.2020г., в связи с изменениями паспортных данных Покупателя, между сторонами заключен новый договор аренды жилого помещения с последующим выкупом. Условия договора остались такими же, как и в предыдущем договоре от 10.06.2019г. При этом, на представленном в материалы дела договоре от 08.10.2020г. содержится запись «Данный договор расторгнут. Денежные средства, перечисленные мной на р/с и оплаченные наличными, возмещены в полном объеме, претензий не имею 05.08.2021г.» и подпись <ФИО1

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Особенностью продажи жилого помещения является то, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно ст. 164 ГК РФ в случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают лишь после ее регистрации.

При этом, договор аренды жилого помещения с последующим выкупом сторонами в установленном законом порядке не зарегистрирован. Кроме того, согласно произведенной записи на договоре от 08.10.2020г., <ФИО1 указала, что договор считается расторгнутым и денежные средства, уплаченные ею по договору, ей возвращены.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 50 м.кв., расположенную по адресу: <адрес> не подписан сторонами, в связи с чем, не может повлечь юридических последствий. В ходе рассмотрения дела сторонами иной экземпляр представлен не был.

Из толкования условий договора согласно ст. 431 ГК РФ, в том числе п. 2.6 договора, следует, что «после полной оплаты стоимости выкупного Помещения, между Покупателем и Продавцом будет заключен основной договор купли-продажи, который подлежит регистрации». Следовательно, договор аренды с последующим выкупом имеет признаки предварительного договора и не может являться основанием для регистрации перехода права.

С учетом установленных обстоятельств, оснований для признания за <ФИО1 права собственности на вышеуказанную спорную квартиру не имеется.

<ФИО1 также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда и иных выплат. Суд данные требования также отклоняет.

Заявляя требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, истец руководствовалась положениями Закона Российской Федерации от <ДД.ММ.ГГГГ> N2300-1 "О защите прав потребителей". При этом, закон Российской Федерации от <ДД.ММ.ГГГГ> <№> "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). В настоящем случае на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются положения Закона "О защите прав потребителей", поскольку договор аренды с последующим выкупом заключен между физическими лицами, в связи с чем, требования <ФИО1 о взыскании неустойки, предусмотренной ст. 23, 23.1, 28 Закона "О защите прав потребителей", а также возмещении морального вреда, не подлежат удовлетворению.

Поскольку заявленные <ФИО1 исковые требования судом не удовлетворяются, оснований для распределения понесенных ею судебных расходов так же не имеется.

Что касается встречных требований ответчика <ФИО4 о признании договора аренды с последующим выкупом от <ДД.ММ.ГГГГ>, и договора аренды с последующим выкупом от <ДД.ММ.ГГГГ> недействительными, то они также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому липу, действиями в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В случае несоблюдения указанных требований, суд, с учетом характера последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также принимает иные меры, предусмотренные законом.

    В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

    Судом, при изучении материалов дела и обстоятельств, установлено, что договора аренды квартиры с последующим выкупом, заключенный сторонами 08.10.2020г., фактически заменил первоначальный договор, заключенный между ними 10.06.2019г.

    Согласно договору от 08.10.2020г., приобщенному к делу, он является расторгнутым, и сторонами иного суду не представлено. Обязательства по нему расторгнуты, денежная сумма возвращена покупателю, что она подтвердила, указав об этом собственноручно. В ходе рассмотрения дела <ФИО1 ходатайство о назначении и проведении по делу почерковедческой экспертизы не заявлялось, на предмет определения действительности ее подписи.

    При таких обстоятельствах, у суда не имеется законных оснований для признания договоры недействительными, которые фактически расторгнуты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПк РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования <ФИО1 к <ФИО4 о признании договора исполненным, признании права собственности, взыскании судебных расходов, компенсации морального вреда и по встречному требованию <ФИО4 к <ФИО1 о признании договора недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Приморский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:                 Д.В. Рукавишников